マンション リフォーム リノベーション

スラブ下取り天井裏配管は更新できるの?

排水配管からの漏水

スラブ貫通下取り配管

購入したマンションが『天井裏配管』だったら、ココだけは必須の確認事項。この機会を逃さず、入居前スケルトンリフォームで上階からの排水配管を更新しておく。築30年以上経過したマンションに多く見られるのが天井裏配管です。この画像は、築37年が経過したマンションの天井裏配管です。5Fの住居のスケルトンリフォーム工事で水廻り天井を撤去したところ、同じ間取りの上階(6F)の排水配管からの漏水が認められました。このため、6Fの居住者の方に現場確認をお願いし、さらに弊社が仲介して、管理組合への対応を依頼すべく理事会宛に『漏水事故報告書』を提出しました。このため、管理組合も緊急理事会を開くことになり、理事の方々が、急きょ現場確認に訪れました。やはり、「百聞は一見に如かず」。理事の方々も自宅と重ね合わせて、思いを巡らせていらっしゃいます。6Fからは階下(5F)の天井裏に排水配管が入っていて、必要なところでスラブ貫通して、設備機器につながっています。当時(1970年前後)の設備は、当然のことながら天井裏配管でした。この工法だと、どの方向にでも排水勾配がとれたので排水にとっては、天井裏配管というのは悪いことではありませんでした。しかし、マンションの場合には、区分所有法によって、上下階の所有区分や共用区分を明確にする必要性から、1983年(昭和58年)の中高層共同住宅標準管理規約改訂以降は、共用部分と専有部分が明確にわけられて、配管設備そのものも、どちらかに位置づけられるようになってきました。ところが、1970年代あるいは、それ以前に建てられたマンションでは、スラブ貫通の天井裏配管の管理分担は、管理組合によって、扱いが全く変わっています。結局、この物件の事例では、5F天井裏の排水配管は、6Fの住戸所有者の専有部分として規定されていたため、漏水の補修工事費用は、6Fの居住者が負担することになりました。もっとも、今回は、5Fの方がスケルトンリフォームを施工する状況のなかで、漏水事故が発見できた為、6Fの方にとっては木工事や内装仕上げ工事などの費用負担が発生することなく配管更新についてのみ費用発生しただけで処理することができました。

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